Geld für die grüne Wiese (Süddeutsche Zeitung, 27.02.09)

Geld für die grüne Wiese (Süddeutsche Zeitung, 27.02.09)

Geld für die grüne Wiese

Kommunen hoffen, mit neuen Siedlungsflächen Gewinne zu machen. Eine aktuelle Studie bezweifelt das.

Etwa 113 Hektar Freiflächen werden deutschlandweit durchschnittlich in Siedlungs- und Verkehrsflächen umgewandelt – täglich. Dieser kaum wahrgenommene, aber zügige Flächenfraß gilt als ökologisch bedenklich. Verursacher sind vor allem die Kommunen: Sie geben unbebautes Land für Wohnsiedlungen, Gewerbegebiete und Verkehrsanlagen frei. In der „Nationalen Nachhaltigkeitsstrategie" der Bundesregierung wurde zwar das Ziel formuliert, die Umwandlung von Flächen bis zum Jahr 2020 auf maximal 30 Hektar pro Tag zu begrenzen. Doch ökologische Einwände allein reichen nicht aus, damit konsequent umgelenkt wird – denn die Kommunen begründen die Ausschreibung neuer Baugebiete oft mit dem Argument, dass diese für die Gemeinde zusätzliche Einnahmen aus Steuern und dem kommunalen Finanzausgleich bringe. Dies wird durch eine Studie des Deutschen Instituts für Urbanistik (Difu) in Frage gestellt.

„Neue Baugebiete: Gewinn oder Verlust für die Gemeindekasse?“, fragten die Wissenschaftler. Das Ergebnis: „Die Beispielrechnungen für Gemeinden in Wachstumsregionen am Rande größerer Städte zeigen, dass beim Wohnungsbau die gesamten Folgekosten oft höher sind als die zusätzlichen Einnahmen.“ Und: „Eine negative Bilanz ergibt sich oft auch für die Ausweisung neuer Gewerbegebiete“, erklärt Projektleiter Michael Reidenbach. „Kommunen sollten sich deshalb vor allem auf die Innenentwicklung konzentrieren. Das kann Kosten sparen.“ Im Rahmen ihrer Untersuchung haben die Wissenschaftler Modellrechnungen für eine Nettobaulandfläche von 10 000 Quadratmetern – also einem Hektar – erstellt, auf der 15 Eigenheime für insgesamt 60 Personen gebaut werden. Die Modellrechnung für das Gewerbegebiet sieht ähnlich aus: Es wird auf der gleichen Bruttofläche errichtet und hat Platz für ein Verwaltungsgebäude für 50 Beschäftigte sowie für einen Produktionsbetrieb mit 25 Beschäftigten.

„Wir haben für die Wohn- und Gewerbegebiete durchschnittliche einmalige Erschließungskosten abgeschätzt und in kalkulatorische Abschreibungen über die voraussichtliche Lebensdauer umgerechnet“, erläutert Thomas Preuß, Mitverfasser der Studie, die Vorgehensweise. „Diese Abschreibungen haben wir zu den jährlichen Betriebskosten der Einrichtungen addiert, um die Bruttobelastung der Gemeinde durch die neuen Gebiete zu erfassen.“ Auf der anderen Seite wurden auch Zuweisungen berücksichtigt. Gelder gibt es zum Beispiel für den Betrieb von Kindergärten.

Auf der Einnahmenseite wurden auch spezifische Bedingungen der alten und neuen Bundesländer berücksichtigt: bei der Berechnung der Grundsteuern und die Gemeindeanteile an der Einkommen- und Umsatzsteuer. „Exemplarisch haben wir zwei Gemeinden aus Nordrhein-Westfalen und Brandenburg einbezogen“, sagt Preuß. „Besonders betrachtet wurde der mögliche Ertrag der Gewerbesteuer.“ Dabei ging man von durchschnittlichen Werten aus, die in den jeweiligen Landkreisen pro Beschäftigtem (ohne öffentlichen Dienst) erzielt werden konnten. Auch zusätzliche Einwohner und damit höhere Steuereinnahmen wurden in den Berechnungsmodus des jeweiligen kommunalen Finanzausgleichs einbezogen. Eine höhere Einwohnerzahl führt demzufolge zu höheren Einnahmen in beiden Gemeinden, da diese eine wesentliche Grundlage der Bedarfsberechnung für die Zuweisungen ist.

Diesen Einnahmen stehen aber auch Abzüge bei den Steuereinnahmen gegenüber. Denn steigt die Steuerkraft stärker als der Bedarf durch mehr Einwohner, muss die Kommune entsprechend mehr abgeben. „Daher bleibt von den Zuwächsen bei den Steuereinnahmen wenig übrig“, sagt Preuß. „Zusätzlich bilden die Steuereinnahmen mit den Schlüsselzuweisungen die Berechnungsbasis für die Kreisumlage, weshalb die zusätzlichen Einnahmen nochmals sehr reduziert werden.“ Vor allem bei finanzkräftigen kreisangehörigen Gemeinden wirke sich dieser Mechanismus nivellierend aus.

Wer wissen möchte, ob sich ein neues Baugebiet in einem konkreten Einzelfall rechnet, kann das Modell der Studie an die örtlichen Verhältnisse anpassen. Die Ergebnisse können sehr unterschiedlich ausfallen. Im Umfeld von Städten, die wirtschaftlich gesund sind, rechnet sich neues Bauland eher als in anderen Regionen. Da auch rund um München, Hamburg oder Köln die Grundstücks- und Immobilienpreise sehr hoch liegen, können dort entsprechend hohe Einnahmen erzielt werden.

In den kommenden Jahrzehnten wird die Bevölkerung bundesweit schrumpfen. Damit werden sich neue Baugebiete auf der grünen Wiese noch weniger rechnen. Denn wo weniger Menschen leben, wird zusätzlich geschaffene Infrastruktur pro Kopf noch teurer. Künftig dürften neue Wohn- und Gewerbegebiete in städtischen Baulücken vielerorts ökonomisch attraktiver werden als auf der grünen Wiese, so ein Schluss aus der Difu-Studie.

Nicht alle Kommunen haben ihre Innenentwicklung vernachlässigt. „In München wurde zum Beispiel ein anderer Weg beschritten“, betont Preuß. „Im Laufe der vergangenen 30 Jahre wurden innerhalb der Stadt etwa 200 000 neue Wohnungen gebaut, zu einem erheblichen Teil auf ehemaligen Industriegrundstücken und Bahnflächen.“ Dies sei für die Stadt profitabel gewesen. Neue Flächen in der Stadt sind jedoch nun rar. Weil die Bevölkerung im Großraum München in den nächsten Jahrzehnten stark zunehmen wird, werden die umliegenden Gemeinden neue Baugebiete ausweisen müssen.

Süddeutsche Zeitung vom 27.02.09, Lars Klaaßen